都市更新怎麼算？容積、獎勵、實坪一次搞懂！
都市更新常常聽到「容積率」、「容積獎勵」、「公設比」、「銷坪係數」這些名詞，但它們到底是什麼？對地主、住戶、買房的人又有什麼影響？
這篇文案用最簡單的方式帶你看懂，並透過實際案例告訴你「1坪土地重建後，最多可以蓋幾坪房子？」
🔍 什麼是容積率？
容積率是政府設定的「建築上限」，就像一塊土地可以使用的樓地板面積配額。
👉 比方說：
- 如果你有 1坪的土地
- 政府核定容積率是 300%
就表示你最多可以蓋 3坪的樓地板面積（可能是3層樓，每層1坪）。
🎁 什麼是容積獎勵？
政府鼓勵都市更新，會額外給你「容積獎勵」作為誘因。
✅ 獎勵來源可能包括：
- 整合超過一定比例住戶
- 提供社會住宅
- 增設停車空間
- 耐震安全、綠建築認證等
👉 假如你獲得50%容積獎勵，原本可蓋 3 坪，就可以再加 1.5 坪。
🔄 什麼是容積移轉？
如果你的基地條件有限，也可以「向別的地區買容積」來補足建築量，這就叫做容積移轉。
📐 實例說明：1 坪土地，最多可以蓋多少？
| 項目 | 計算公式 | 坪數 |
|---|---|---|
| 原始容積 | 1 × 300% | 3 坪 |
| 容積獎勵（50%） | 3 × 50% | 1.5 坪 |
| 容積移轉（30%） | 3 × 30% | 0.9 坪 |
| ✅總樓地板面積 | 3 + 1.5 + 0.9 | 5.4 坪（室內坪） |
這代表你原本的 1 坪土地，在完成更新後，最多可以蓋出 5.4 坪的室內空間！
🏠 為什麼買的房子感覺沒這麼大？
買房時，常看到廣告說「這間有 40 坪」
但實際住起來卻覺得不大？
那是因為：
🔸 廣告標示的是「權狀坪數」
🔸 裡面包含了：
- 室內實際空間（客廳、臥室等）
- 陽台（屬於附屬建物）
- 公設空間（電梯間、樓梯間、機房、地下停車場等）
🧮 銷坪係數是什麼？
銷坪係數 = 權狀坪數 ÷ 室內坪數
👉 如果銷坪係數是 1.6，代表：
你買的房子標示是 40 坪，但實際室內空間只有約 25 坪左右（包含陽台）。
📌 一般住宅常見銷坪係數：
- 台北市常見：1.55 ~ 1.6
- 公設比越高，室內實用空間越少
🧱 真實都更試算案例：2,000 ㎡ 土地怎麼蓋？
以台北市第三種住宅區為例，設定如下：
🔧 基本設定：
- 土地面積：2,000㎡
- 建蔽率：45%
- 法定容積率：225%
- 容積獎勵：50%
- 建築構造：RC 結構
- 樓層規劃：地上 10 層，地下 3 層
- 地下開挖率：80%
📊 總建築量體與面積試算：
| 項目 | 面積（㎡） | 說明 |
|---|---|---|
| 容積樓地板 (A) | 6,750 | 法定 4,500 + 獎勵 2,250（225% × 1.5 × 2,000） |
| 機電設備 (B) | 1,013 | A × 15% |
| 梯廳空間 (C) | 408 | (A + B) ÷ 0.95 × 5% |
| 陽台面積 (D) | 823 | (A + B + C) × 10% |
| 屋頂突出物 (E) | 337 | 建築面積 900 ÷ 8 × 3 |
| 地下層公設 (F) | 1,440 | 2,000 × 80% × 3 × 30% |
| 牆心至外皮 (G) | 229 | (A + B + C + D + E + F) × 2% |
| ✅ 總銷售面積 | 10,999 | A + B + C + D + E + F + G |
🏢 如何反推出「樓高」與「建蔽率」？
📌 一、樓高怎麼推估？
假設希望樓地板配置在地上 N 層，可以用以下方式反推：
🔢 反推公式：
地上樓層數 ≒ 容積樓地板總面積 ÷（每層建築面積）
其中：
- 每層建築面積 ＝ 土地面積 × 建蔽率
範例：
- 土地面積：2,000㎡
- 建蔽率：45% → 每層建築面積 = 2,000 × 45% = 900㎡
- 容積樓地板 A：6,750㎡
👉 所需樓層數 ≒ 6,750 ÷ 900 ≒ 7.5 層
📌 結論：至少需要設計 8 層樓以上，才能容納規劃的容積樓地板面積。
📌 二、建蔽率怎麼選？
建蔽率是指建築物在基地中「占地比例」，受都市計畫與建築法規限制：
| 區域類型 | 常見建蔽率上限 |
|---|---|
| 第一種住宅區 | 30% |
| 第二種住宅區 | 40% |
| 第三種住宅區 | 45% |
| 商業區／特定區 | 50～80% |
📌 規劃原則建議：
- 若希望樓層少，就需要提高建蔽率（例如從 40% 提高到 50%）
- 但提高建蔽率可能會減少棟距、採光通風與開放空間
- 在不違法規定下，應根據建築需求與設計彈性作適當調整
🚗 停車位試算：
- 法定汽車停車位需求：約 64 位
➤ 計算式：(A + B + C) ÷ 120 ≒ 64 - 實際可設車位（地下三層）：約 84 位
➤ 計算式：2,000㎡ × 80% × 3 × 70% × 0.3025 ÷ 12 ≒ 84.7
📌 補充說明：
- 容積樓地板 是主建築可以配置的室內空間
- 總銷售面積 包含室內坪、公設、陽台等，為房屋的「權狀面積」
- 營建總樓地板面積 ≒ 地上樓地板 8,460㎡ + 地下樓地板 4,800㎡ = 13,260㎡
📣 小提醒：不是蓋越多越好！
🧾 雖然容積獎勵越高，能蓋的坪數越多，但：
- 如果公設比例太高，實際室內空間變少
- 建築量體太大，可能影響採光與居住品質
- 未來管理費與公共設施維護成本也會增加
- 容積樓地板越大，需要的樓層就越多，或需要拉高建蔽率來平均面積配置
- 建蔽率、樓高、樓層數、開放空間、社區採光與公設比息息相關
- 建議都更設計初期，即由建築師根據容積與生活品質需求一併評估
✅ 所以參與都更前，不要只看「坪數」與「價格」
而是要問清楚：
- 室內實坪多少？
- 公設比例是多少？
- 權利分配方式透明嗎？
