2026 年，臺灣都市更新正迎來重要的發展轉捩點。隨著建築老化問題日益嚴峻、產業轉型升級需求迫切，以及防災意識的提升，都市更新已成為臺灣各大城市施政的核心議題。本文將從政策環境、市場熱點、發展趨勢等多個維度，客觀分析 2026 年臺灣都市更新的最新發展態勢。
政策環境：從被動應對到主動規劃
臺北市 “大都更時代” 正式啟動
臺北市長蔣萬安於 2024 年正式宣佈臺北市進入 “大都更時代”，推出 “都更八箭” 政策組合拳，大力推動都市更新。這一政策轉變源于臺北市嚴峻的建築老化現狀：
建築老化現狀：
- 臺北市平均屋齡接近 40 年
- 超過 30 年以上房子的比例達 72%
- 地震等自然災害風險日益凸顯
“都更八箭” 政策核心：
- 公辦都更降門檻：降低公辦都更的申請門檻，提高參與便利性
- 都更速辦機制：建立快速處理機制，縮短都更案件處理時間
- 危老重建專案：針對危老舊屋推出專項重建計畫
- 整建住宅專案：推動整建住宅的更新改造
- 防災型都更專案：以防災為導向的都市更新專案
- 都更條例修正：修訂都市更新相關條例，完善法律框架
- 都更金融支援：提供金融支持，降低都更資金壓力
- 都更人才培訓：培養專業都市更新人才
地方政府積極回應
除臺北市外，高雄、台中、新北等城市也紛紛推出相應的都市更新政策：
高雄市：
- 加速公辦都更進度，塑造新城市風貌
- 市長陳其邁指示各單位簡化行政流程，確保專案順利推進
- 重點推動產業導向的都市更新專案
台中市：
- 推動都市空間設計大獎，提升城市設計品質
- 結合軌道建設，推動 TOD（Transit-Oriented Development）模式
新北市：
- 推動居民自主都更計畫，提高居民參與度
- 2019-2025 年間共核准 439 個都更項目，其中 22 個為自主都更
市場熱點：產業導向與民生需求並重
高雄半導體產業帶都更成焦點
2026 年 2 月 13 日，日勝生（2547）成功得標 “高雄捷運 R17 世運站周邊 A5 街廓公辦都市更新案”，預計投入新臺幣 88.5 億元投資額。這一項目具有重要意義：
項目特色：
- 全台首宗以產業政策為導向的公辦都更案
- 緊鄰台積電高雄廠，位於北高雄半導體 S 廊帶的關鍵位置
- 配合台積電高雄廠的擴建計畫，提供配套居住和服務設施
產業帶動效應：
- 預計將為北高雄半導體產業帶提供重要的生活配套
- 帶動相關產業鏈的發展和人才聚集
- 促進高雄產業轉型升級和城市更新
臺北重大都更專案推進
士林站與劍潭站 TOD 項目：
- 結合捷運建設，推動整體區域升級
- 打造集居住、商業、辦公為一體的複合功能區域
北投市場重建工程：
- 整合北投區行政中心及戶政事務所等公務機關
- 全面提升公共服務品質
士林區天母西路更新案：
- 預計 2026 年核定
- 針對四、五層鋼筋混凝土構造之無電梯公寓進行更新
- 改善老舊建築生活機能及防災、耐震能力
- 促進老舊建築社區轉型為節能減碳、生態友善的社區
大安區安和路更新案：
- 預計 2026 年核定
- 位於臺北遠東國際大飯店南側，屬敦化專用區內
- 配合老舊公寓專案計畫爭取相關容積獎勵
桃園航空城計劃爭議與進展
桃園航空城計劃是臺灣重要的都市更新項目，但也面臨諸多爭議：
爭議焦點：
- 第三跑道安全爭議：第三跑道位置周邊有大型油庫，存在安全風險
- 環評爭議：未通過環評就先辦理區段徵收
- 土地徵收爭議：第一期徵收 2,599 公頃範圍，涉及約 3000 位居民
項目進展：
- 持續推進機場擴建和周邊區域開發
- 政府正積極解決相關爭議，確保專案順利進行
發展趨勢：三大轉變重塑都市更新格局
從 “政府主導” 到 “多元參與”
轉變特徵：
- 居民自主都更比例逐漸提升
- 企業參與度增加，產業導向都更成為新趨勢
- 政府角色從主導者轉變為支持者和監督者
典型案例：
- 新北市推動居民自主都更，居民組成都更委員會與專業團隊合作
- 高雄引入民間資本參與公辦都更專案
從 “單體更新” 到 “片區統籌”
轉變特徵：
- 從單一建築更新轉向片區整體規劃
- 注重功能複合和空間整合
- 強調公共服務設施配套
典型案例：
- 臺北市士林站與劍潭站 TOD 專案，推動整體區域升級
- 高雄捷運周邊區域的綜合開發
從 “經濟效益優先” 到 “安全與品質並重”
轉變特徵：
- 防災成為都市更新的重要考量因素
- 注重建築品質和居住環境提升
- 強調歷史文化保護與傳承
典型案例：
- 臺北市推動防災型都更專案
- 各地老舊公寓的耐震能力提升改造
實施重點：軌道建設與都市更新協同發展
TOD 模式成為主流
TOD 模式優勢：
- 提高公共運輸使用率，減少交通擁堵
- 促進土地高效利用，提升開發價值
- 創造宜居的城市環境
實施案例：
- 臺北捷運六線齊發 2.0 全面推進
- 高雄捷運 R17 站、O9 聯合開發案等
- 台中輕軌沿線的綜合開發
交通基礎設施升級
重點專案：
- 臺北捷運北環段全面動工
- 民權大橋增設人行景觀橋工程，預計 2026 年完工
- 桃園機場第三跑道建設
市場機遇與挑戰
市場機遇
- 政策支持力度加大：各級政府推出多項支持政策，創造良好的政策環境
- 產業轉型升級需求：半導體等高科技產業發展帶動相關都更需求
- 防災意識提升：地震等自然災害風險推動防災型都更需求
- 金融工具創新：多樣化的金融產品支援都更專案
面臨挑戰
- 產權整合難度大：老舊區域產權複雜，整合難度高
- 資金壓力較大：都更項目投資大、週期長，資金平衡壓力大
- 居民協調困難：居民需求多樣化，協調難度大
- 專業人才短缺：缺乏專業的都市更新規劃和管理人才
未來展望
發展方向
- 智慧化城市更新：運用大資料、物聯網等技術提升都更效率和品質
- 綠色低碳轉型：將綠色低碳理念貫穿都市更新全過程
- 歷史文化保護：在更新過程中注重歷史文化的保護與傳承
- 社區營造參與：鼓勵居民參與社區規劃和營造
政策預期
- 法規體系完善：進一步完善都市更新相關法規和制度
- 金融支持加強：提供更多元化的金融支援工具
- 跨部門協作深化：加強各部門間的協調合作
- 經驗推廣複製：成功經驗在全台範圍內推廣複製
結語
2026 年是臺灣都市更新發展的關鍵一年。隨著政策環境的不斷優化、市場需求的持續增長，以及技術手段的不斷創新，臺灣都市更新正從傳統的被動應對轉向主動規劃，從單一的經濟效益導向轉向安全與品質並重。
面對建築老化、產業轉型、防災需求等多重挑戰，臺灣都市更新需要政府、企業、居民等多方共同努力，通過創新模式、完善機制、提升品質，打造更加宜居、安全、有活力的城市環境。
未來，臺灣都市更新將繼續朝著智慧化、綠色化、人性化的方向發展，為臺灣城市的可持續發展注入新的活力。
資料來源：
- 臺北市政府施政報告
- 高雄市政府公告
- 財團法人都市更新研究發展基金會
- 富比士地產王
- 各地政府公開信息
發佈時間： 2026 年 2 月 24 日
