都市更新進到審議後，很多地主會收到「公聽會」、「公開展覽」、「聽證會」等通知，名稱很接近，但法律功能並不一樣。公聽會通常是讓實施者或主管機關公開說明計畫內容、蒐集民眾意見；聽證會則是主管機關在作成核定前，讓當事人就爭議事實、法律問題、證據資料與權利影響進行陳述的重要程序。地主要先理解一件事：聽證會不一定會在現場把所有問題「談到大家滿意」，但它會把你的爭點、證據、發問、異議與主管機關處理方式留下紀錄，後續主管機關作成核定或其他行政處分時，依法必須斟酌聽證結果。也因此，參加聽證會的重點不是情緒宣洩，而是把訴求講成主管機關必須回應、日後也能被檢查的具體爭點。
一、公聽會是什麼？重點在公開說明與蒐集意見
在都市更新程序中，公聽會常出現在兩個階段。第一，土地及合法建築物所有權人申請事業概要時，都市更新條例第22條規定，得舉辦公聽會、擬具事業概要，連同公聽會紀錄送主管機關審議。第二，都市更新事業計畫擬訂或變更期間，以及送主管機關審議前，都市更新條例第32條規定應舉辦公聽會，公開展覽期間也可讓人民或團體以書面提出意見，供主管機關審議參考。
所以，公聽會的基本功能，是讓計畫被公開說明，讓民眾知道範圍、實施方式、共同負擔、拆遷安置、財務計畫、選配原則、風險控管等內容，並讓權利人有機會提出意見。公聽會很重要，但它比較像「前端溝通與意見蒐集」。如果地主在公聽會上提出反對或疑問，主管機關與實施者仍應參考與處理，但公聽會本身通常不是最後裁決爭議的場域，也不等於主管機關已經作成行政處分。
二、聽證會是什麼？重點在程序保障與紀錄效力
聽證會的法律性質更正式。都市更新條例第33條規定，各級主管機關在核定發布實施都市更新事業計畫前，除法律列明的例外情形外，應舉行聽證；主管機關應斟酌聽證紀錄，並說明採納或不採納的理由後作成核定。這代表聽證不是單純的說明會，而是主管機關作成核定前，讓利害關係人就爭點進入正式程序的機會。
行政程序法也對聽證設有完整規定。舉行聽證前，行政機關應以書面通知當事人及已知利害關係人，載明聽證事由、依據、期日、場所、主要程序、得選任代理人、缺席處理等事項。聽證原則上公開、以言詞方式進行；當事人可以陳述意見、提出證據，經主持人同意後，也可以對機關指定人員、證人、鑑定人、其他當事人或代理人發問。聽證必須作成紀錄，記載陳述、發問、提出的文書證據、異議及主持人的處理。
三、公聽會與聽證會的差異，地主可以這樣理解
最簡單的分法是：公聽會偏向「讓大家知道並提出意見」，聽證會偏向「讓爭點被正式調查、陳述、舉證並留下紀錄」。公聽會通常由實施者或主管機關說明計畫，地主可以提問、表達疑慮，會議紀錄會成為程序資料之一；聽證會則由行政機關依法主持，程序更明確，當事人有陳述、提出證據、請求發問、對程序處置聲明異議、確認聽證紀錄的權利。
第二個差異是「主管機關後續如何面對你的意見」。公聽會意見會供審議參考，但聽證結果在行政程序法第108條下，主管機關作成經聽證的行政處分時，除依職權調查證據外，還應斟酌全部聽證結果。都更條例第33條也要求主管機關說明採納或不採納理由。因此，地主如果只在會場口頭抱怨，效果有限；如果能把問題整理成具體爭點並提出證據，後續主管機關就比較難用「已說明」三個字帶過。
四、聽證會如果還是沒有解決問題，後續會怎麼處理？
聽證會不是調解會，也不是保證讓所有人達成共識的會議。聽證後可能出現幾種結果。第一，主管機關要求實施者補充資料、修正計畫或釐清爭點。第二，主管機關認為爭點已經充分陳述，依審議結果作成核定、駁回或要求修正後再審。第三，如果聽證中出現重大事實不明、證據不足、程序瑕疵或需要進一步調查，主持人或主管機關可能安排補充說明、續行聽證或另行要求資料。第四，即使地主不同意，主管機關仍可能在斟酌聽證結果後核定計畫，但必須面對地主已提出的具體意見與證據。
如果經聽證後主管機關作成核定，而地主仍不服，都市更新條例第33條明定，不服依該條經聽證作成的行政處分者，行政救濟程序免除訴願及先行程序。行政程序法第109條也有類似規定。白話說，經正式聽證作成的行政處分，後續不一定再走一般訴願程序，而是要依個案性質與法定期間，評估是否直接進入行政訴訟或其他救濟。這部分涉及個案文件、日期與處分內容，地主應盡快帶著核定函、聽證紀錄、會議資料與自己提出的書面意見，請熟悉都更與行政救濟的律師協助判斷。
五、地主參加聽證會前，要先整理四種資料
第一，整理自己的身分與權利資料，例如土地建物謄本、權利範圍、合法建物證明、繼承或共有關係、是否為實際居住或營業使用。第二，整理爭議所在，不要只寫「我不同意」，而要具體寫明是同意書有疑義、共同負擔過高、估價基準不合理、選配原則不清、拆遷安置不足、實施者資格或財務風險、信託機制不透明，還是公展版本與先前說明不同。第三，整理證據，例如簡報版本、會議紀錄、LINE或電子郵件、估價報告摘要、分配試算表、照片、租約、營業資料、身心障礙或高齡居住需求證明。第四，整理具體請求，例如要求補正哪份文件、重新說明哪個表格、公開哪項試算、調整哪個條款、暫緩核定哪個爭議部分，或請主管機關命實施者補充資料。
好的聽證陳述，應該像一份簡短的爭點整理表。每一項可以用「問題、事實、證據、請求」四欄表達。例如：問題是共同負擔提高；事實是公展版與說明會版本數字不同；證據是兩份版本頁碼與日期；請求是請實施者說明增加原因、計算式與是否影響分配比率。這樣講，主管機關比較容易記錄，也比較容易在核定理由中回應。
六、聽證會現場應該怎麼陳述？
地主在現場要把握三個原則。第一，先講結論，再講理由。不要從長篇背景開始，應先說「我請求本案在實施者補正共同負擔明細前，不宜核定」或「我請求主管機關命實施者說明選配原則如何保障原所有權人」。第二，每個爭點都要對應頁碼、表格或證據。都更文件很多，如果只說「資料都不清楚」，效果較弱；如果能指出「事業計畫第幾頁、權利變換計畫第幾表、估價摘要哪一項」就會更有力。第三，請求主持人把重點記入聽證紀錄。聽證的價值很大一部分在紀錄，若紀錄沒有反映你的主要意見，會後就要依程序要求更正或補充。
如果現場時間有限，不要試圖把所有不滿一次講完。可以先提交完整書面意見，再用口頭陳述摘要三到五個最重要爭點。若對方回答含糊，可以請求主持人允許發問，例如：「請實施者說明本案共同負擔中管理費、利息、營業稅與風險費用的計算基礎為何？」或「請主管機關確認本案公展期間收到的書面意見，是否已逐項列入審議資料？」發問要具體、可回答、可記錄，避免變成抽象指責。
七、會後不要只等結果，要做三件事
第一，確認聽證紀錄。行政程序法第64條規定，聽證應作成紀錄，並記載陳述、發問、提出的文書證據，以及程序異議與主持人的處理。地主應確認自己的主要爭點是否被寫進去；若記載不完整或不正確，應即時提出異議，要求更正或補充。第二，追蹤主管機關是否要求補件或修正。聽證會後，實施者可能補充資料，主管機關也可能再審議，地主要留意公告、函文與會議紀錄。第三，保存完整時序。把公聽會通知、公展資料、聽證通知、書面意見、出席紀錄、聽證紀錄、主管機關回覆與核定函按日期整理，日後不論協商或救濟都會用到。
如果聽證後仍沒有解決問題，也不要只說「政府沒有聽」。更有效的做法，是檢查主管機關最後的核定理由有沒有回應你提出的核心爭點；如果沒有回應、錯認事實、引用錯誤版本、未斟酌重要證據，或程序上未依法通知、紀錄、處理異議，就要把這些具體整理出來，作為後續行政救濟或訴訟評估的基礎。
結論：聽證會不是吵贏現場，而是把爭點放進正式程序
都更聽證會最重要的功能，不是讓地主在現場和實施者辯到誰輸誰贏，而是讓主管機關在核定前，正式聽取利害關係人的陳述、證據與發問，並在後續作成決定時必須斟酌。公聽會重在公開說明與蒐集意見，聽證會重在程序保障、爭點釐清與紀錄效力。地主如果只是到場抱怨，可能很快被歸類為情緒意見；但如果把訴求整理成具體事實、證據、頁碼與請求，就比較有機會讓主管機關、審議委員與後續救濟程序看見真正問題。
面對都更聽證會，最務實的準備是：會前寫書面、現場講重點、必要時請求發問、會後確認紀錄、收到核定後檢查理由。聽證會不保證問題當場解決，但它可以讓地主的權利主張不只停留在口頭，而是成為正式程序中必須被處理的內容。
本文依都市更新條例與行政程序法公開資料整理，查詢日期為2026年8月26日，為一般性資訊說明，不取代個案法律意見。若已收到聽證通知、核定函或行政處分，建議盡快整理文件並諮詢熟悉都更與行政救濟的專業人士。
