臺灣多數城市建城已超過百年，老屋比例高且位處地震帶，加上 2024 年 4 月 3 日的地震，再度凸顯都市更新的重要性。2025 年都市更新的討論焦點集中在危老時程獎勵即將落日、都市更新政策「八箭」和「三箭」、公辦都更新案，以及居民安全與永續發展。以下整理出今年最受關注的都更議題。
危老重建時程獎勵將歸零，規模獎勵接棒
危老條例自 2017 年上路，以「時程獎勵」和「規模獎勵」鼓勵三十年以上老屋重建。時程獎勵曾在施行後三年內給予 10% 容積獎勵，但每年遞減，至今只剩 1%，預定 2025 年 5 月 11 日完全歸零。立法院在 2025 年 5 月 9 日的質詢中指出，全台有近 600 萬戶屋齡超過 30 年的老屋，民眾關心政策銜接問題；國土管理署長吳欣修說未來會以「規模獎勵」取代時程獎勵，避免小基地仍享高獎勵。這意味著重建誘因將與基地面積緊密連結，催促地主儘早規劃。
此外，危老案件多為小規模個案，臺北市核准的危老重建平均基地僅 625.46 平方公尺。時程獎勵降低後，若想透過規模獎勵補足到 10%，基地必須達 1,600 平方公尺，遠高於現有平均，導致建商投資報酬下降、住戶分回空間減少，參與意願也下降。再加上營造工程物價指數在 2024 年 11 月達到 112.02，鋼筋、勞務成本上升，使危老推動更加困難。
危老與都市更新的衝突與整合
危老重建程序簡便、不需最低基地面積，住戶只要全數同意即可申請；都市更新則要求區域整合、基地需達 1,000 平方公尺或經特殊審議例外適用。兩者容積獎勵不能併行，住戶選擇危老後即排除其他法規優惠。這導致部分住戶為了快速改善居住條件，先採危老重建，反而打碎區域整合，讓都市更新計畫更難達成共識。政府需建立協調機制，讓危老與都更兼顧區域發展與住戶需求。
台北市「都更八箭」：審查加速、資訊平台與防災型都更
台北市自 2023 年起推出「都更八箭」，以速審、獎勵、資訊化等策略，加速民辦都更。近兩年台北市報核案件 268 件，年平均 134 件，已是過去八年的兩倍；申請案件數是其他五都的 1.3 倍，核定案件數達 1.4 倍。市府建立快速審議專案，「都更 150 專案」平均審查天數約 48 個工作天，「都更 168 專案」平均 116 個工作天。2024 年底啟用「都市更新審議服務平台」線上申請系統，並建立光學辨識與統計系統，預計 2025 年完成，降低人工審查時間。
在危老重建方面，台北市推出簡化措施，例如免除耐震評估複審、放寬防空避難設備檢討等規定，使危老案平均 104 個工作天內即可核准。市府也規畫「防災型都更 2.0」，在 2024 年 4 月 3 日地震後擬定草案，放寬免辦耐震評估的範圍、修正特定區域適用條件等，期望回應市民對危險建築更新的期待。截至 2025 年 3 月，台北市累計核定 606 件都更案，開闢計畫道路面積逾 75,579 平方公尺，提供長達 115,005 公尺的人行步道。
新北市「都更三箭」：TOD、主幹道環境優化與危險建築優先
新北市自 2019 年推動「都更三箭」，針對老舊建築以三種策略改善：
- 捷運到哪、都更到哪（TOD）：在捷運站周邊 150–500 公尺範圍內進行都更，可額外獲得 10%～50% 增額容積。申請者需提供托老、托幼、社會住宅或公共停車空間等公益設施，共計 56 站適用。
- 主幹道沿線環境優化：基地位於道路寬度 20 公尺以上、面積達 2,000 平方公尺的危險或老舊建築，若捐贈老人活動中心、公共托老或社會住宅等公益設施，可獲最高 20% 基準容積加給。2.0 版更允許面積達 200 平方公尺的小基地整合至 100% 同意後，把容積等值移入大基地集中開發。
- 危險建築優先協助：針對危險建物採危老重建、一般都更、防災都更、簡易都更或整建維護等多元途徑，並可透過都市更新條例的多數決機制取代 100% 同意，降低整合門檻。
藉由三箭政策，新北市至 2024 年 8 月底已核准 1,023 件都更案。政府提供海砂屋鑑定與耐震評估補助，成立住宅及都市更新中心並推動「580 專案」，啟動公辦都更招商。
公辦都更與街區活化：國家住都中心 2025 年招商案
在公辦都更方面，國家住宅及都市更新中心於 2025 年 3 月 24 日舉辦招商發布會，公布五件沿北捷線的公辦都更案：南京龍江案、中山長春案、台電後山埤案、信義雅祥案與中正永昌案。這些案子總面積超過 2.2 公頃，預計投資金額達 195 億元。中心過去六年已完成 14 件招商，秉持公開透明，強調將每案整合完整，減少跨部會協調程序。
為加速整合，中心推出「整合達人計畫」和「安居專案」兩大創新機制：前者引入民間專業加速前期整合，後者協助退役軍人家庭搬遷社會住宅並連結社福資源。個案規畫也兼顧在地特色，例如南京龍江案與中山長春案將原退舍宿舍翻轉為城市綠廊，串連街區公園並營造咖啡香氣的綠帶；台電後山埤案導入智慧綠能與長照機構，打造全齡適居社區；信義雅祥案、中正永昌案則結合社宅與公用服務，擴大街區活化。
居民安全與自助共治
安全仍是都更討論的核心，新北市官員提醒居民主動確認房屋結構並利用「挺安全方案」全額補助進行海砂屋鑑定。台北市也鼓勵民眾透過簡化申請、耐震評估補助等措施，讓危老屋重建速度加快。都市更新不只是房屋翻新，也包括街區道路、人行步道與公益設施的建置。市府呼籲地主自助人助、打破迷思、凝聚共識，共同為更安全、宜居的城市努力。
大都更時代的挑戰與展望
2025 年，都市更新進入「大都更時代」。危老時程獎勵即將落幕，容積獎勵制度朝向規模化；台北市透過八箭政策與防災型都更，加速審議並建立資訊平台；新北市三箭政策以 TOD、主幹道優化和危險建築優先重建為主軸；國家住都中心推動公辦都更以活化街區、打造公私協力示範。這些政策不僅體現政府「促進安全、兼顧公益、提升居住品質」的目標，也顯示都市更新需要長期的共識與參與。對居住在老舊社區的居民來說，主動了解政策、評估房屋結構、參與討論，是把握大都更時代機會的重要一步。
