在都市更新的過程中，「怎麼分房」、「誰可以選屋」是一項制度性安排，也是一場社會公平與權益保障的測驗。
近年來，不少更新案出現模擬下的情境：小坪數住宅單位僅供協議合建戶選擇，其他地主若分配價值未達主建物最小面積，就只能領取補償金，無屋可選。而這種安排，往往伴隨說詞誘導與制度限制，讓當事人感受到壓力甚至不確定。
⚠️ 雙重風險提醒：不同角度下的潛在問題
✅ 地主角度：應注意自身權益是否被壓縮
地主若面臨以下情況，應提高警覺：
- 被告知「依法不能選屋」卻無替代選項可選；
- 選屋權被綁定在是否簽署協議合建，而非分配價值；
- 資訊不對等，被片面說明制度限制與風險，造成決策失衡；
- 制度未給予合理的價值轉換選擇（如加價、合併房型、轉為套房）。
這些情況若構成「事實上剝奪選屋權利」，即便在程序上表面合法，仍可能涉及：
- 權利變換不當；
- 民法誠信義務違反；
- 程序瑕疵或資訊揭露不足；
- 被誤導而簽下不對等契約。
✅ 實施者角度：可能承擔的風險責任
實施者若採取不夠周延或帶有誘導性的策略推動計畫，未來可能遭遇：
- 都市更新審議會退件或要求修正
許多縣市在審議會階段，已對不合理的選屋限制提出質疑，若認定制度設計造成權益剝奪，將要求補正或重編。 - 行政爭訟或民事訴訟風險
地主若提起訴訟，可能主張更新制度違法或造成不當差別待遇，實施者將面臨判決敗訴、重分配或賠償風險。 - 推動困難與社區信任崩解
一旦社區成員察覺不公平待遇、制度傾斜或話術操作，更新案易形成內部分裂，推動過程拖延、反彈聲浪增加。
🏛️ 政府角色：監督者而非旁觀者
面對這類爭議潛能，政府部門（包括地政局、都市更新處、審議會等）應積極履行監督責任：
- 審查更新計畫內容中的選屋制度與分配方式是否公平、合理且不產生制度排除；
- 確保「價值對應原則」落實於房型設計，而非透過制度設定排除部分地主選屋資格；
- 防堵「協議合建特權化」、「話術誘導」等手段侵害當事人選擇自由與知情權；
- 建立資訊揭露與第三方說明機制，降低不對等談判情境下的誤導風險。
都市更新不應成為制度的遮蔽，而應是公共利益、公平分配與都市進步的共同成果。政府作為把關者，更應在計畫初審、程序管理與紛爭預防三個層次上，強化其公正中介的角色。
📝 結語：都市更新的真實考驗，在於過程而非口號
本篇以模擬情境揭示實務操作中常見的制度安排與溝通方式，目的並非否定都市更新的重要性，而是提醒各方：過程的正當性與公平性，才是更新成功的關鍵基石。
無論是地主、實施者或主管機關，唯有在資訊透明、制度公正與權益保障的前提下，才能讓都市更新真正成為多贏共榮的社會工程。
