都市更新中的事權計畫書意義
都市更新中的**權利變換計畫書（事權計畫書）**是整個更新案中關係權益重分配的核心文件，其目的在於：
- 將原始土地與建物權益，依更新後的規劃、樓地板面積與價值重新配置；
- 建立產權登記依據；
- 明確「專有部分」、「共用部分（大公與車公）」、「附屬設施」、「持分比例」等權屬關係。
此計畫直接影響所有權利人未來的產權登記、費用分攤、使用權界線與交易權利，精確性與透明度至關重要。
目前事權計畫書的常見態樣與實務狀況
目前多數都市更新案中之事權計畫書，其常見結構包括：
- 權利價值計算表與對照表
- 更新後專有部分與共用部分配置圖說
- 車位配置圖、登記參考表格
- 各樓層共用圖示（共專有圖說）
- 持分計算公式與分配方式
- 更新後產權登記模擬表
但在實務製作與申請過程中，為節省成本與簡化流程，常見下列狀況：
✅ 正常作法：
- 圖面皆有清楚編號
- 各樓層圖一頁，區分各戶及大公區
- 車位配置與產權對照明確列示
⚠️ 實務常見問題：
- 圖說整併過度，一層多戶未分頁
- 車公與大公混同標示（多在地下層）
- 持分表無清楚區分車公 vs. 大公之分攤基礎
- 車位登記表無對應車位號、型態、位置、面積
共專有圖說與車位登記表：常見問題與產生影響
（一）共專有圖說未區分大公與車公
常見問題：
- 地下層車位配置與通道、電梯機坑等共用空間混合呈現
- 無明確圖例標註「大公」「車公」邊界
- 欠缺面積計算或用途說明
可能產生的問題：
- 登記時無法確認產權屬性 → 權利登記困難
- 日後社區產權爭議、維修費分攤糾紛
- 地主、住戶無法清楚理解產權劃分基礎，產生不信任感
（二）車位登記表資訊不足或不一致
常見問題：
- 車位未依格位編號、樓層、型態（平面/機械）逐一標註
- 無提供車位面積表與持分對應資料
- 各住戶分配幾格、是否聯合共有，資料未載明
可能產生的問題：
- 實施者與地主間就車位配置產生糾紛
- 土地分配比例與價值對照不一致，影響公平性
- 後續無法辦理專用劃設或管理使用約定
四、利害關係人應如何應對
🎯 地主（權利人）
- 提前確認圖說與分配表對照，了解自身獲配空間與共用部分關係
- 若圖面不清或持分不合理，應於說明會或同意書前提出書面疑義
- 主動詢問「車公持分如何計算」「車位是否能專用」等登記原則
🎯 審查單位（主管機關或專案審議會）
- 確認各樓層共專有圖說是否清楚標示並符合登記需求
- 車位配置表與登記模擬表是否一一對應，是否可查核產權結構
- 評估是否具備「地政登記」或「實價登錄」未來作業依據
🎯 實施者（更新單位）
- 在事前製作圖說時即應建立清楚的標註系統與分配邏輯
- 應提供更新後「分配結果摘要表」、「登記模擬圖」、「共用空間用途區分說明表」
- 提早與地政士配合，模擬產權登記圖說與權利結構，避免事後修改成本
五、結語
都市更新案中，事權計畫雖為技術文件，卻關係後續產權確立、公平性認同與法律效力。特別是共專有圖說與車位配置資訊，若製作未全、標示不清、邏輯不明，將成為計畫推動過程中重大風險點。唯有透過圖文對照、資訊完整呈現，才能建立權利人信任，強化實施者公信，並使主管機關審查具依可循。
