隨著都市發展的腳步，都市更新已成為改善居住環境、提高生活品質的重要途徑。然而，近期桃園高田營造停工事件凸顯都市更新推動過程中的潛在風險。客觀地分析與掌控這些可預期的風險，將能更有效促進都更計畫的順利執行。
一、都市更新與重建常見風險分析
1. 財務結構與資金流動風險
- 資金鏈斷裂：實施者若財務管理能力不足或依賴單一資金來源，將可能導致資金週轉不靈，工程停擺。
- 市場波動影響：預售市場冷清，銷售情況不佳，可能導致資金缺口擴大。
2. 法律合規與契約風險
- 權利整合困難：權利人之間意見分歧，無法順利達成共識，計畫易於延宕或無法推動。
- 契約規範不足：契約若規範不清或不完整，易產生爭議與訴訟，影響計畫進度。
3. 工程品質與管理風險
- 成本控制問題：營建成本因市場波動而增加，影響工程的順利推進。
- 工程安全風險：若營造廠缺乏有效的管理機制，可能導致安全事故頻發。
4. 行政效率與政策風險
- 行政程序延宕：政府審核過程冗長，增加計畫推動的時間與成本。
- 政策調整風險：政策與法規調整頻繁，可能造成既有計畫的執行障礙。
二、現象觀察與問題分析
現行都市更新條例並未明確規定實施者的最低資本額限制，導致一些資本實力不足的公司參與大型都市更新案，形成「小玩大」的情況。此外，過度依賴預售收入作為前期資金，當預售表現未達預期，將直接影響整個計畫的資金穩定性。
以近期桃園高田營造事件為例，根據東森新聞報導，該公司因資金缺口超過20億元，造成多處工地全面停工，凸顯出上述風險的重要性。新聞來源
三、改善建議與風險管控機制
1. 明確資金來源規範
- 在計畫書中明訂實施者需詳細說明資金來源與結構，包含自有資金、融資管道、信託資金及預售資金比例，保障資金來源穩定透明。
2. 設立資本額與財務穩定要求
- 建議政府主管機關設定最低資本額要求，或對資本額較低的實施者設定額外財務保證措施，以降低財務斷鏈風險。
3. 規範續建機制
- 明訂完善的續建機制，包含替代實施者遴選方式、備用資金來源與第三方監管制度，確保計畫即便出現問題也能順利完成。
4. 強化審核與監管制度
- 政府應建立更嚴格且高效率的審核與監管程序，提早辨識與掌控可能出現的風險問題。
- 應於事業計畫書內容中，增訂資金來源與續建機制為必備審查項，並提供標準審查範本，避免每案審查標準因人而異。
- 強化計畫實施階段的追蹤與督導機制，使審查不僅止於形式，更能落實監督與預警功能。
四、未來展望
透過客觀分析都市更新的潛在風險，並採取積極且有效的管控措施，將有助於都市更新計畫更加透明、安全與順利推動，達成改善城市環境、提升公共利益的終極目標。
