都市更新需要的，不只是設計與建築，更是制度與安全

都市更新是一場社會整合與資源重構的歷程，攸關居住權利、公共安全與城市未來。然而，在一個都更案順利落成之前，最常被忽略的，是過程中的「風險」。

面對多方利害關係、長期施工流程與高額資金流動，唯有建立「制度化的風險控管機制」，才能真正讓更新過程安心、讓居民放心。

✅ 都更中的五大潛在風險

類型	可能出現的情況
資金風險	建商資金調度不良、前期銷售未達標，導致停工或延遲交屋
法律風險	權利整合糾紛、契約不清、更新會爭議、住戶訴訟
實施者風險	實施者經營不善、未履行義務、規避協議條款或倒閉
工程風險	施工品質不一、承包單位頻繁更換、驗收瑕疵
管理風險	完工後管理機制未落實、產權分配糾紛、保固問題

🔒 不動產信託：提升資金安全的基礎設計

在多數都更案中，資金信託制度是目前普遍採行的控管方式。其核心目的為：

• 設立專屬信託帳戶，將資金與建商自有資產明確區隔
• 約定撥款條件，依工程進度或契約規定審核後撥付
• 提供帳務查核機制，更新會或地主代表可定期查詢信託資金運用

信託制度可減少因建商財務狀況異常而衍生的風險，也有助於取得金融機構融資支持。但它並非萬全之策，仍需與其他配套制度共同運作。

⚠️ 信託的限制與盲點

儘管不動產信託制度具法律依據與資金隔離效果，實務上仍存在幾項常見限制：

限制項目	實際情況說明
信託銀行不負實質審查責任	銀行僅依契約執行資金撥付，無義務評估建案風險或建商履約能力
契約條款設計不良	若信託契約撥款條件模糊，仍可能發生資金過早支出、監控不力
無續建條款配套	若建商中途無法履約，缺乏接手機制，將導致工程停擺
資訊落差	地主或更新會若對信託制度認知不足，恐產生過度期待或誤解保障範圍

🔁 續建機制：防止「爛尾樓」的必要制度

所謂「續建機制」，是指在建案過程中，若原實施者因故無法完成開發，預先安排其他建商或第三方單位接手續建的制度。主要功能如下：

• 預防工程停擺：一旦觸發條件（如破產、違約），即可啟動備援方案
• 維護公共信任：讓地主、住戶與社區免於陷入不確定與法律糾紛
• 落實履約精神：即使原建商退出，仍由制度完成原約定義務

續建條款應納入信託契約、更新契約或合建協議中，並與履約保證、續建預備金等資源搭配使用，以確保可執行性。

👥 地主與更新會的制度參與與監督角色

都更並非交由實施者單方主導，地主與更新會的制度性參與與監督設計，正是風險管控的關鍵一環：

機制設計	說明
地主代表審查小組	參與信託資金帳務查核、重大施工變更討論
階段性報告制度	每一工程階段要求實施者提交書面報告，並由監造單位說明
資訊公開透明原則	更新契約、工程進度、撥款紀錄應設立查閱制度
申訴與爭議處理管道	應建立溝通平台及申訴窗口，落實居民參與與知情權利

🏗️ 事業計畫中的風險控管條文建議

為使上述制度得以實踐，建議在都市更新事業計畫書中，納入以下內容作為保障條款：

1. 實施者財務結構與融資計畫完整揭露
2. 不動產信託專戶設立與撥款條件明訂
3. 續建機制條款與接手流程納入契約中
4. 地主與更新會之查核權與參與權利條列化
5. 第三方監造、法律顧問參與制度明確化

📌 結語：更新的是城市，也是制度對人的保障

都市更新不應只是拆舊蓋新，而是制度與信任的建立。唯有透過嚴謹的風險控管設計，將信託制度與續建條款制度化、讓地主參與制度常態化，方能確保每一場都更案從起點到落成都「安全、可控、可交代」。