🏙️【都市更新專欄】
都更核定不服怎麼辦？一篇看懂訴願、行政訴訟與案例解析
（含「哪些較容易翻案」＋ 108大修前後法規差異提醒）
🔰 前言
近年不少民眾反映：在都市更新程序中，當事業計畫核定或權利變換計畫核定公告後，發現自身權益受到重大影響，但卻不清楚應如何提出異議、是否能救濟、期限如何計算，以及訴願與行政訴訟有何差別。
都市更新牽涉財產分配、居住權益、公共利益與法律程序，每一步都影響最終結果：
- 持分比例
- 分回坪數
- 公設比
- 搬遷安置
- 權利義務
全部都在核定中被決定。因此，若住戶不服核定，需在期限內掌握正確行政救濟程序。
🚫 也不要輕忽前期程序
許多都更爭議來自於：
前期不關注、不出席、不提問，
後期核定公告後才開始抗議、質疑、衝突。
然而，都市更新是「程序正義」的制度：
- 公聽會
- 說明會
- 審議會
- 意見詢問
- 文件送達
- 公告程序
每一步都是住戶保護自身權益的機會。
只有積極參與程序，公平與公正才有可能真正落實。
📘 一、都更哪兩個階段可以提出行政救濟？
在都市更新程序中，只有兩個階段屬「行政處分」：
✔ 1. 都市更新事業計畫核定
✔ 2. 權利變換計畫核定
只要不服核定內容，住戶即可提出行政救濟。
📩 二、訴願：第一階段救濟（都更屬訴願前置）
對都更核定不服，住戶必須先提出「訴願」。
訴願是行政救濟的第一關。
📌 訴願期限
- 收到處分翌日起 30 日內提出
- 公告送達 → 自公告第 11 日起算 30 日
- 未合法送達 → 自「實際知悉」起算（最長不超過 1 年）
🔎 訴願並不容易，需要具體理由
訴願成功率普遍不高，原因包括：
- 多數住戶的訴願理由太簡短
- 欠缺具體證據
- 未指出程序違法
- 法律論述不完整
- 權利侵害沒有量化說明
成功的訴願通常具備：
- ✔ 明確程序違法（公聽會、審議會）
- ✔ 權利變換計算式錯誤
- ✔ 公益性或必要性審查不足
- ✔ 未合法送達
- ✔ 差別待遇無正當理由
- ✔ 文件理由不備
- ✔ 量化證據明確（面積、持分、估價等）
單純「覺得不公平」不足以成立訴願。
🟦 三、都更案中「較容易在訴願翻案」的七大項目
以下依實務經驗，為訴願較常成功的情形：
✔ 1. 送達瑕疵（最容易成功）
例如：
- 漏送核定書
- 寄送地址錯誤
- 公告送達程序不合法
- 無法證明送達
屬重大程序瑕疵，訴願常直接撤銷或重審。
✔ 2. 公聽會／審議程序瑕疵
例如：
- 公聽會未依規定通知
- 審議會未具法定人數
- 紀錄不完整
- 未回應住戶具體意見
屬重大程序違法，訴願翻案率較高。
✔ 3. 權利變換分配不合理
包括：
- 分回計算誤差
- 公設比混淆或採錯基準
- 估價模式不透明
- 同案不同估價標準（差別待遇）
若能提出具體數據差異，勝算明顯提高。
✔ 4. 公益性、必要性審查不足
主管機關核定時必須審查：
- 是否具公益性
- 是否具必要性
- 是否有較小侵害的替代方案
若審查理由不足，訴願可能要求重審。
✔ 5. 更新單元範圍或基地邊界認定錯誤
例如：
- 誤畫地號
- 將不應列入之土地列入
- 邊界畫錯
屬重大瑕疵，訴願常獲支持。
✔ 6. 未回覆住戶具體意見
若住戶提出明確異議，主管機關卻未回應或僅形式處理，
屬程序正義不足，訴願可能要求補正或重審。
✔ 7. 處分理由不備、文件缺漏
例如：
- 未載明主文
- 未載明事實理由
- 未教示救濟程序
- 法條引用錯誤
屬形式重大違法，訴願可能直接撤銷。
⚖️ 四、行政訴訟：對訴願決定不服時提出
若訴願仍維持原處分，可進一步提起行政訴訟。
📌 行政訴訟期限
- 收到訴願決定日起 2 個月內
行政法院會審查：
- 程序是否合法
- 公益性／必要性是否成立
- 權利變換是否合理
- 是否裁量濫用或偏頗
法院可撤銷核定或命主管機關重作審查。
👨⚖️ 五、訴願／行政訴訟是否需要律師？
✔ 訴願：法律未強制，但建議尋求協助
因為都更案件內容龐大、技術複雜，
沒有專業協助的訴願成功率非常低。
✔ 行政訴訟：強烈建議律師
涉及：
- 法律主張
- 事證整理
- 程序審查
- 庭上攻防
且二審（最高行政法院）為「律師強制代理」。
🚧 六、訴願逾期的影響
一般情況：
❌ 訴願逾期 → 無法再提行政訴訟（因都更屬訴願前置）
但若：
- 核定書未合法送達
- 公告瑕疵
- 教示錯誤
- 實際知悉時間不明確
仍可能主張期間未起算。
📚 七、案例解析：臺北高等行政法院 109 年度訴字第 XXXXX號裁定
（限程序層面可參考，實體審查須適用 108 大修後新法）
本裁定處理的爭點為：
是否應命實施者（XXXX建設）「獨立參加訴訟」？
（依《行政訴訟法》第 42 條第 1 項）
法院認為：
- 若撤銷權利變換核定，
- 實施者權益會受到重大影響，
因此要求其「獨立參加訴訟」。
✔ 可以參考的部分（程序法）
- 行政訴訟中第三人如何參加
- 實施者是否為利害關係人
- 都更核定後如何進入司法程序
❌ 不可直接套用的部分
本案核定內容多數依據：
- 108 大修前的《都市更新條例》（舊法）
但目前實務審查已全面改依：
- 108 年 4 月 30 日施行的新修正都市更新條例（新法）
包括：
- 公益性審查標準
- 必要性審查
- 權利變換合理性
- 公告與通知義務
- 程序正義要求
皆已與舊法不同，
因此本裁定只能作為程序參考，不可直接套用於新法實體審查。
🧭 八、不要輕忽程序：權益必須自己主動保護
都市更新不是政府或建商的事，而是每一位權利人的事。
常見現象是：
- 說明會沒出席
- 公聽會沒參與
- 文件沒細讀
- 意見沒提出
結果等到核定公告、工程要動，才開始質疑。
然而：
法律保障的是「程序正義」——不是「你最後才想到的感受」。
住戶應在每個程序階段：
- 參與
- 提問
- 留證
- 遞件
- 要求資訊
- 表達意見
越早關注，就越有掌控空間。
越晚反應，就越落入既成事實。
🏙️ 九、都更行政救濟流程總覽
事業計畫核定／權利變換計畫核定
↓（30 日內）
訴願（需具體理由）
↓（2 個月內）
行政訴訟（強烈建議律師協助）
↓
最高行政法院（最終審）
✨ 結語
都市更新牽涉重大財產權益，每位住戶都有權在程序中被正當對待。
但訴願並不容易，必須提出具體事證與明確違法理由，才能有效救濟。
更重要的是：
不要前期不關注、後期才抗議。
權益必須由自己主動重視與保護，公平與公正才可能真正實現。
在案件複雜、金額龐大或涉及權利變換爭議時，
建議應：
- 聘請具有都市更新實務經驗的專業顧問
- 或尋求專業律師協助
以免因程序錯誤、文件不足或期限過期而喪失救濟機會。
