（依《都市更新條例》113.11.13 最新版整理）
在都市更新制度中，「都市更新會」是地主自行更新時最重要的法律主體。本頁整理《都市更新條例》中 所有與都市更新會相關的法條，形成一套完整介紹，協助民眾快速理解更新會的角色、義務、權利與程序。
🔍 一、都市更新會是什麼？
法源：第3條第6款（實施者定義）
《都市更新條例》把「都市更新會」列為都市更新的四大實施者之一：
實施者包括：
- 政府機關（構）
- 專責法人或機構
- 都市更新會
- 都市更新事業機構（公司）
📌 都市更新會是土地及建物所有權人共同組成的「法人」，代表地主執行更新事務。
🔍 二、哪些情況需要成立更新會？
（成立的效果與強制性來自第 22、23、27 條）
1. 自行實施更新的條件：第22條（已劃定區域）
內容包含：
- 地主可依第22條自行劃定更新單元
- 辦公聽會、擬具事業概要
- 符合同意門檻後送主管機關審議
2. 未劃定地區的主動提案：第23條
符合第6條（房屋老舊、危險、環境惡劣等）條件時，即使不是更新地區，也可以依第22條程序提出「自行實施」。
3. 何時必須成立都市更新會？：第27條（核心條文）
逾七人之土地及合法建築物所有權人
依第二十二條、第二十三條規定自行實施都市更新事業時，
應組織都市更新會。
📌 解讀重點：
- 地主 8 人（含以上）
- 且依第22、23條走「自行更新」模式
👉 必須成立都市更新會（強制性）
🔍 三、都市更新會的法律地位與必備要件
（全來自第27條）
1. 更新會必須是「法人」：第27條第2項
都市更新會應為法人。
📌 也就是：
- 不能只是 LINE 群組、未立案協會或自救會
- 必須經主管機關核准成立，取得法人資格
2. 必須擬訂章程並報請核准：第27條第1項
章程應載明：
- 名稱與辦公地點
- 實施地區（更新單元範圍）
- 成員資格、幹部人數、任期、選任方式、職責
- 會務運作方式
- 費用分擔、公告及通知方式
- 其他必要事項（包含利益迴避、資訊公開等）
📌 章程是主管機關審查更新會合法性的核心文件。
3. 更新會設立、管理與解散的子法來源：第27條第2項後段
其設立、管理及解散辦法，由中央主管機關定之。
📌 子法即：
《都市更新會設立管理及解散辦法》
🔍 四、更新會可以「委任」專業機構
（第28條）
都市更新會得依民法，委任具有都市更新專業知識、經驗之機構，統籌辦理都市更新業務。
📌 實務意義：
- 更新會代表地主
- 專業顧問負責規劃、財務、協調、權變等複雜業務
- 更新會仍保留最終決策權與對外法律地位
🔍 五、與更新會高度相關的條文：權利計算與同意門檻
（包含 24、25、37、39、40 條）
1. 同意門檻基準：第22條第2項 + 第37條
規範：
- 同意人數比
- 同意面積比
- 不同實施方式的門檻（政府施行、事業機構施行、地主自行施行皆不同）
📌 更新會必須在送案前達到此門檻。
2. 哪些所有權不計入？：第24條
例如：
- 宗祠、寺廟
- 文化資產
- 被代管土地
- 未完成祭祀公業申報資料等
3. 信託時的計算方式：第25條
- 以委託人之人數做計算，不以受託人計算
4. 計算同意比率的技術原則：第39條
包括：
- 登記名義人、基準日
- 特殊共有情況如何計算
5. 防止人頭或持分拆解：第40條
主管機關可調查異常持分，以免影響更新決策。
🔍 六、更新會送審事業計畫必須遵循的程序條文
（包含 29、30、32、36 條）
1. 主管機關審議方式：第29條
- 必須由「合議制審議會」審議
- 包含專家、學者、民間代表、性別比例規範
2. 公開展覽、公聽會、通知程序：第32條、36條
更新會送出的計畫必須：
- 公開展覽
- 通知利害關係人
- 必要時辦理公聽會或聽證
- 進行意見回應
🔍 七、更新會的監督條文
（主管機關監督責任：第75～78條）
1. 更新會的執行情況可被檢查：第75條
主管機關可：
- 隨時或定期檢查
- 要求提供會議紀錄、財務資訊、契約書等
2. 更新會若違法或失能，主管機關可介入：第76條
例如：
- 違反章程
- 財務或業務管理重大缺失
- 顯然無法完成更新
主管機關可：
- 限期改善
- 停止執行
- 清理
- 甚至撤銷核准並 接管
3. 複審程序：第78條
利害關係人若不服權利變換結果，可依行政程序申訴。
🟦 八、與更新會密切相關的其他條文（依流程分類整理）
| 流程環節 | 相關條文 | 說明 |
|---|---|---|
| 更新地區定義 | 第5～10條 | 決定能否啟動更新或提案 |
| 更新方式 | 第11、12條 | 重建、整建、維護 |
| 土地取得 | 第17條 | 什麼情況可先行購地 |
| 更新範圍劃定 | 第20、21條 | 更新單元界定方式 |
| 事業計畫內容 | 第32條、第33條 | 計畫必備內容與程序 |
| 權利變換 | 第36～55條 | 更新會須遵循的核心分配制度 |
| 建照與完工 | 第56～69條 | 更新會後續負責的法定程序 |
📌 雖然這些條文不是直接規範更新會，但更新會作為「實施者」，都必須逐條遵守。
🟩 九、總整理：更新會相關法條一次看懂（最重要的 12 條）
以下是所有「與都市更新會直接相關」的條文清單：
- 第3條第6款（更新會是法定實施者）
- 第22條（地主自行實施更新——更新會的來源）
- 第23條（未劃定地區亦可自行提案）
- 第24條（同意比率排除項目）
- 第25條（信託計算方式）
- 第27條（都市更新會成立、章程、法人資格）⭐核心
- 第28條（更新會得委任專業機構）
- 第29條（審議會制度）
- 第32條（事業計畫程序）
- 第37條（同意比率規範）
- 第39、40條（同意比率計算與調查）
- 第75～78條（更新會之監督、清理、複審）
